KÊNIO DE SOUZA PEREIRA
27 de dezembro de 2019
É fundamental o condomínio
verificar a idoneidade da administradora de condomínio ao contratar seus
serviços, os quais têm como foco questões contábeis, administrativas e
operacionais, havendo ilegalidade quando essas prestam na sua sede serviços
advocatícios. O diretor da administradora de condomínio engana o síndico e os
condôminos ao oferecer orientação jurídica, sendo comum utilizá-la como um plus com o objetivo de captar os
condomínios, podendo ser enquadrado no crime de estelionato previsto no artigo
171 do Código Penal. O fato é que muitos síndicos e condôminos têm sido
induzidos a acreditar que estão contratando serviços jurídicos quando na
realidade não estão, ainda que esse serviço esteja previsto no contrato da administradora.
O fato é que a Lei Federal nº
8.906/94 proíbe que qualquer empresa que tenha destinação que não seja
exclusivamente a advocacia, venha a oferecer serviços jurídicos, conforme
artigo 16: “Não são admitidas a registro nem podem funcionar todas as espécies
de sociedades de advogados que apresentem forma ou características de sociedade
empresária, que adotem denominação de fantasia, que realizem atividades
estranhas à advocacia, que incluam como sócio ou titular de sociedade
unipessoal de advocacia pessoa não inscrita como advogado ou totalmente
proibida de advogar. […] § 3º É proibido o registro, nos cartórios de registro
civil de pessoas jurídicas e nas juntas comerciais, de sociedade que inclua, entre
outras finalidades, a atividade de advocacia.”
Em várias situações os
condôminos necessitam de orientação em questões jurídicas complexas que exigem
a atuação de um advogado independente, que não esteja ligado à administradora
de condomínio, pois somente assim terá liberdade e autonomia para emitir um
parecer jurídico que não seja influenciado pela administradora que poderá
colocar em primeiro lugar seus interesses. O Estatuto da Advocacia e da Ordem
dos Advogados do Brasil, Lei Federal nº 8.906/94, no seu artigo 1º, inciso II,
prevê que são atividades privativas do advogado a consultoria e a assessoria
jurídica, sendo proibido a uma administradora de condomínio se fazer passar por
um escritório de advocacia, conforme “§ 3º É vedada a divulgação de advocacia
em conjunto com outra atividade.”
Há, ainda, afronta aos artigos
5º, 7º e 39 do Código de Ética e Disciplina da OAB, não podendo um advogado
atuar dentro de uma administradora de condomínio, pois este deve agir sem qualquer
ligação com outra atividade, sob pena de ser repreendido pela OAB em processo
disciplinar.
Entretanto, caso o diretor da
empresa administradora (que geralmente é um contador ou administrador), ou
mesmo o síndico profissional, venha a emitir parecer jurídico ou elaborar
documentos jurídicos, estará exercendo ilegalmente uma profissão, sendo que a
referida conduta, conforme o Decreto 3.688/41, configura uma contravenção penal
que prevê pena de prisão simples: Art. 47. Exercer profissão ou atividade
econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei
está que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado o
seu exercício”.
É importante que os
condomínios entendam os riscos que têm corrido por deixarem de buscar uma
orientação especializada nos momentos de conflito de interesses, na redação e
na interpretação das convenções e dos regimentos internos. Vários são os casos
de prejuízos causados por administradores que se aventuram a dar palpites em
assuntos jurídicos, pois induziram o condomínio a assumir posturas equivocadas,
como o oferecimento de modelos de convenção ou de regimentos internos que
ignoram as particularidades do caso concreto. Em alguns casos tal orientação
visou reduzir os problemas para a administradora e não para o condomínio,
deixando este vulnerável ao agravamento de prejuízos.
A sociedade evoluiu impondo a
necessidade da especialização na prestação de serviços que deve ser contratada
com base na experiência, na competência, sendo mais importante as boas
indicações do que o menor preço, pois qualidade tem custo mais elevado, o que
pode ao final resultar em economia.
Disponível em https://diariodocomercio.com.br/artigo/ilegalidade-da-administradora-ao-oferecer-servicos-juridicos/.
Acesso em 27 de dezembro de 2019.
