Assuntos gerais em assembleia de condomínio: não cometa este erro

Assuntos gerais em assembleia: além de dar margem para anulação de decisões tomadas, temas fora da pauta atrapalham o bom andamento da reunião.

TUDOCONDO

Ao constar no edital de convocação os detalhes do que será discutido, apresentado e deliberado na reunião, o termo “assuntos gerais em assembleia de condomínio” fica fora de propósito.

Além de dar margem para anulação de decisões tomadas deliberativamente, temas fora da pauta atrapalham o bom andamento da reunião.

Entenda melhor para não cometer este erro.

Assembleia de condomínio sem complicações

Como era

Até recentemente, toda assembleia de condomínio, fosse ela ordinária ou extraordinária, após os assuntos mais específicos da pauta, colocava-se por último o item denominado “assuntos gerais”.

Após a aprovação dos assuntos principais, eram discutidos assuntos aleatórios, levando a uma reunião demorada e sem decisões importantes.

Como é hoje

Hoje, se algum condômino quiser discutir algum assunto que não foi pautado, esse só terá validade como informativo e não terá, portanto, validade.

O que causa complicações desnecessárias para o condomínio.

Se, por algum acaso, esse tipo de irregularidade ocorrer, qualquer um dos condôminos pode pedir a nulidade da deliberação mediante reclamação junto ao Juizado Especial Cível, através de um advogado.

Não cometa esse erro

Além disso, em “assuntos gerais” podem constar questões que, muitas vezes, necessitam quórum específico para deliberação.

O mais recomendado é que os assuntos abordados, se não entraram na pauta original, sejam levados para uma próxima assembleia.

Mesmo porque, só pode-se votar assuntos que sejam de pleno conhecimento de todos os condôminos, inclusive os ausentes. Limitando, assim, as deliberações extras.

Há outros aspectos que devem ser levados em conta para não cometer o erro de levar assuntos gerais em assembleia de condomínio:

·  Abre espaço para discussões calorosas de assuntos não pertinentes à reunião;

·  Atrasos e mal-estar podem desanimar os condôminos a comparecerem nas outras assembleias. Deste modo, esvazia-se cada vez mais o quórum necessário para assuntos importantes;

·  Perda de tempo, hoje tão precioso na vida de todos;

·  Evita-se os riscos de polêmicas que podem até acabar em atritos entre os envolvidos.

A assembleia de condomínio não deve enfocar somente o debate, mas sim a deliberação de assuntos importantes.

Por isso, sua convocação deve feita com um prazo certo de antecedência e ser acompanhada de protocolo de recebimento.

Estas iniciativas são garantias importantes porque asseguram que todos tomem ciência dos assuntos a serem considerados.

Desta forma, os participantes chegam à reunião em condições de se posicionarem de forma objetiva e democrática.

Foco e objetividade: Dicas importantes

A assembleia geral ordinária presta-se justamente para discutir e deliberar assuntos pertinentes à toda a coletividade condominial.

Por exemplo, eleição de síndico e da comissão fiscal.

Para aprovação das contas, previsão orçamentária para o próximo período e demais assuntos financeiros, é importante a presença do maior número de condôminos.

Afinal, são decisões afetam o bolso de todos, não é mesmo?

Outra votação determinada legalmente é quanto à execução de obras úteis.

Para serem aprovadas, é necessário um quórum qualificado. Isto é, a maioria absoluta dos condôminos.

Já para aprovação de alterações na convenção do condomínio, é preciso 2/3 dos condôminos.

E se for alteração de destinação do condomínio, serão exigidos 100% dos votos.

Livro de ocorrências

Se os participantes da assembleia condominial insistirem, após as deliberações pautadas na convocação, em discutir assuntos que não estavam previstos na Ordem do Dia, incentive-os a registrar as eventuais reclamações ou sugestões no livro de ocorrências.

Disponível em https://tudocondo.com.br/assuntos-gerais-em-assembleia-de-condominio. Acesso em 29 de julho de 2019.

 

Obrigações legais

 

Como prestar contas verdadeiramente na assembleia anual

Rosely de Oliveira Schwartz

10/02/2020

 

A assembleia de prestação de contas é um momento tenso na vida dos síndicos e das administradoras, mas existe uma forma de apresentar com transparência e surpreender os moradores.

Normalmente, na assembleia anual que traz como pauta a prestação de contas, esta é feita de forma simplória, em que o síndico ou administradora colocam em cima de uma mesa as doze pastas dos últimos doze meses e perguntam aos moradores se há alguma dúvida. Como os moradores não acompanham de forma efetiva a movimentação mensal e, em muitos casos, o condomínio não possui as pastas virtuais, que podem facilitar essa verificação, os moradores não colocam nenhum questionamento e aprovam de forma rápida as contas do período apresentado.

Essa falha no acompanhamento dos moradores não é interessante para o síndico que busca maior eficiência, qualidade, na gestão. A assembleia de prestação de contas é uma ótima oportunidade para ambos os gestores (síndico e administradora) demonstrarem o comprometimento e os resultados positivos obtidos em função de uma gestão mais qualificada, ou seja, realmente mais profissional. Poderá demonstrar que os objetivos foram atingidos e evidenciar, por meio de dados e gráficos, as metas conquistadas.

A comparação mensal dos valores previstos versos os valores realizados serão indispensáveis na prestação de contas anual, comprovando de forma clara aos moradores a assertividade conseguida na elaboração do orçamento anual, o qual foi aprovado na assembleia anterior.

Para realizar uma prestação contas que se assemelhe a de uma empresa, é necessário que, durante todo o ano, a administração tenha as informações apuradas de forma criteriosa e que utilize o mesmo plano de contas. Os dados precisam ser confiáveis para que haja uma gestão segura, inclusive das manutenções, com a identificação do número de falhas ocorridas, mesmo tendo a manutenção preventiva, por exemplo, no caso dos elevadores, gerador e bombas de recalque.

Será bem interessante se a prestação de contas apresentar de forma resumida toda movimentação que ocorreu no condomínio, em um dado período, relembrando aos moradores tudo que foi realizado, sendo que, muitas das informações, constaram do demonstrativo financeiro distribuído mensalmente. São indispensáveis as seguintes informações na prestação de contas anual:

• Estrutura física (apresentar as reformas realizadas, com fotos do antes e do depois, mencionar as fotos dos problemas existentes);
• Inspeções legais (Exemplo: limpeza da caixa d’água, análise da água, extintores, mangueiras, para-raio, AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), brigada de incêndio, gás, desinsetização);
• Exigências trabalhistas – comprovar o cumprimento das NR7 - PCMSO, NR9 – PPRA, NR5 – Primeiros Socorros, entrega da RAIS e DIRF;
• Órgãos – Federal / Estadual / Municipal – demonstrar que não há pendências, por meio de Certidões Negativas;
• Situação financeira – demonstrar os saldos da conta corrente e dos fundos de reserva e de obras. Apontar também todas as reduções de custo que foram possíveis realizar, como: água, energia, manutenção dos elevadores;
• Valores não creditados – demonstrar o saldo da inadimplência, apontando os valores que estão em acordos judiciais e extrajudiciais, a quantidade de ações que estão em andamento e os valores que ainda não foram ajuizados, por serem apenas uma ou duas cotas e que estão em negociação com os devedores;
• Principais obras – Relacionar todas as obras realizadas com e sem rateio;
• Obras não realizadas – Mencionar as obras que não foram realizadas e os motivos;
• Contas a Pagar – Apontar os valores já empenhados pelo condomínio, como os compromissos com fornecedores de serviços ou compras.

Com a apresentação de todas essas informações, as quais deverão integrar a ata da assembleia, ficando para o condomínio um histórico, os moradores terão realmente uma prestação de contas e com certeza irão valorizar muito mais o trabalho do síndico e da administradora, dado que muitos não têm a menor noção da grande responsabilidade que envolve a gestão de condomínios.

Rosely de Oliveira Schwartz, contabilista, administradora, escritora e especialista em condomínios.

Disponível em https://www.ocondominio.com.br/noticias/2919/obrigacoes-legais. Acesso em 11 de fevereiro de 2020.

Ex-síndico é condenado a prestar contas da sua gestão em condomínio

 

CONJUR

10 de outubro de 2020, 11h36

A prestação de contas da sua administração é dever inerente do síndico de condomínio, e nela deve-se especificar as receitas, despesas e eventuais investimentos.

Condomínio acionou a Justiça para cobrar as devidas contas do ex-síndico.

Dessa forma, a 6ª Vara Cível da Comarca de Florianópolis condenou um ex-síndico, que não prestava contas do seu condomínio adequadamente, a apresentar as informações necessárias.

O condomínio ajuizou uma ação de exigir contas devido a irregularidades na prestação de contas do período em que o homem ocupou a função de síndico. Alguns gastos não teriam sido comprovados com as devidas notas fiscais. Isso levou o conselho consultor do condomínio a rejeitar contas apresentadas em assembleia ocorrida depois de ele ter renunciado ao cargo.

Na sentença, o juiz Celso Henrique de Castro Baptista Vallim destacou estar decidindo apenas sobre a obrigatoriedade da prestação de contas. A discussão acerca dos valores ocorre apenas em uma segunda fase desse tipo de processo.

Clique aqui para ler a decisão 5012127-06.2019.8.24.0023

Disponível em https://www.conjur.com.br/2020-out-10/ex-sindico-condenado-prestar-contas-gestao. Acesso em 14 de setembro de 2019 

Mal vista por condôminos, previsão orçamentária "esquenta" assembleias

Daphnis Citti de Lauro

21/9/2015 

Quando o item "previsão orçamentária" está na pauta da assembleia geral do condomínio, a chance de o encontro ser acalorado é grande. E, pelo menos uma vez ao ano, o tema precisa ser apresentado pelo síndico, discutido e deliberado.

Sócio da CITTI Assessoria Imobiliária, empresa que administra condomínios, locações e atua como síndica terceirizada, Daphnis Citti de Lauro viu muitos debates ao longo desses mais de 20 anos atuando na área.

"A discussão geralmente é longa e, a deliberação, extremamente problemática. Isso porque ninguém quer aumentar a taxa condominial", afirma o advogado especialista em Direito Imobiliário.

Daphnis lembra ainda que, em geral, a administradora é quem leva a culpa pelo novo valor do condomínio. "Já houve caso em que uma condômina, dirigindo-se ao representante da administradora, falou: 'vocês estão gastando muito'. E então foi explicado que não era a empresa que gastava, mas sim os moradores do condomínio."

A administradora apenas elabora a previsão. Com base nos últimos meses, ela calcula qual deverá ser a despesa média durante os 12 próximos meses. "É necessário levar em conta o dissídio coletivo dos funcionários ou das empresas terceirizadas, a previsão de aumento das empresas de fornecimento de água e luz, a inflação, entre outros", afirma o especialista.

"Como o próprio nome diz, a previsão dificilmente refletirá a realidade ao longo de um ano, principalmente no Brasil, com a instabilidade e a incerteza que vivemos. Mas, de qualquer forma, é preciso aprovar um valor, a ser rateado mensalmente, e que deverá cobrir todos os gastos", completa.

Caso o novo valor aprovado não cubra as despesas, haverá necessidade de um rateio extra, pois jamais o condomínio deve deixar a conta bancária negativa. "Conta essa que, diga-se, deve ser personalizada (em nome do condomínio) e não em nome da administradora (conta pool)."

De acordo com Daphnis, o melhor a fazer é a administradora apresentar na assembleia a previsão e deixar que os condôminos discutam e aprovem o valor que acharem conveniente.

"É aconselhável que o representante da administradora limite-se a informar o valor que vem sendo rateado e o valor médio de despesas previsto, sem participar da discussão que se seguirá. Os participantes da assembleia que discutam e decidam, com base nos dados."

Disponível em http://noticias.r7.com/dino/entretenimento/mal-vista-por-condominos-previsao-orcamentaria-quotesquentaquot-assembleias-21092015. Acesso em 22 set. 2015.

Erros comuns na gestão financeira

SINDICONET

27 de junho de 2014

Conheça-os e saiba como evitá-los

·         É importante distribuir as despesas relacionadas ao pagamento do 13º salários dos funcionários no valor do condomínio ao longo de todos os meses do ano

·         A utilização da verba do Fundo de Reserva deve ser feita somente com previsão em assembleia, a não ser em caso de extrema urgência

·         Nesse caso, deve-se marcar uma reunião posterior para referendar o dinheiro que foi utilizado

·         Em caso de condôminos inadimplentes, deve-se tentar de todas as formas fazer um acordo, antes de executar a cobrança por via judicial

·         Um erro comum é não abrir contas (contábeis) específicas para os diversos fundos do condomínio

O ideal é contabilizar isoladamente a parte ordinária e ter um demonstrativo específico para cada conta, como obras, fundo de reserva, entre outros. Ex.:

despesa/mês (R$)	JAN	FEV	MAR	ABR	MAI	JUN
Fundo de Reserva	1.500	1.500	1.500	2.000	2.000	2.000
Obras	1.150	1.100	1.000	1.780	1.650	1.820
Decoração	0	200	0	0	0	0
Outros	350	500	500	200	200	200
	JUL	AGO	SET	OUT	NOV	DEZ
Fundo de Reserva	1.500	2.000	2.000	2.000	2.000	2.000
Obras	1.348	1.850	1.844	1.080	1.200	900
Decoração	0	0	0	0	120	950
Outros	250	100	0	0	100	140

despesa/mês (R$)	JAN	FEV	MAR	ABR	MAI	JUN
Despesas Ordinárias	5.630	4.858	4.772	4.868	4.566	4.632
	JUL	AGO	SET	OUT	NOV	DEZ
Despesas Ordinárias	4.678	4.984	4.442	4.986	5.080	4.976

·         Também é importante ter cuidado no lançamento de despesas em cada conta.

·         A folha de pagamento também é um foco de erros, principalmente no caso de contabilização das horas extras ou folgas. É preciso tomar cuidado.

·         Um quadro fixo de horários de funcionários ajuda a evitar esse tipo de erro.

Disponível em http://www.sindiconet.com.br/6960/Informese/Finanas/Erros-comuns-na-gestao-financeira. Acesso em 27 de junho de 2014.

Condômino tem direito à defesa antes de ser multado, decide STJ

Consultor Jurídico

Revista Consultor Jurídico

16 de setembro de 2015, 19h03

 Multa por comportamento antissocial só pode ser aplicada a condômino depois que ele exercer o direito de defesa. Foi o que decidiu a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao julgar recurso do morador de um condomínio de São Paulo contra proprietário que alugou seu apartamento para pessoa cujo comportamento foi considerado antissocial.

Segundo informações do processo, em assembleia extraordinária, com quórum qualificado, o condomínio enviou ao condômino multa de R$ 9,5 mil por diversas condutas irregulares atribuídas ao locatário do apartamento dele, como ligação clandestina de esgoto, instalação indevida de purificador em área comum e até mesmo a existência de uma banca de jogo do bicho dentro do imóvel alugado.

O Tribunal de Justiça de São Paulo anulou a multa com base no entendimento de que ela não poderia ter sido aplicada sem a notificação ao proprietário. Segundo o acórdão, o assunto nem sequer foi mencionado no edital de convocação da assembleia, que tomou a decisão sem a presença do proprietário, que recebeu apenas a notificação para o pagamento.

O condomínio recorreu ao STJ. Alegou que a multa não tem como pressuposto a notificação prévia do condômino e que bastaria o reiterado descumprimento de deveres condominiais para gerar incompatibilidade de convivência. No entanto, o ministro Luis Felipe Salomão, que relatou o recurso, não acolheu o argumento. Na avaliação dele, a aplicação de punição sem nenhuma possibilidade de defesa viola garantias constitucionais.

Segundo o ministro, por se tratar de punição por conduta contrária ao direito, “deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais, que também devem incidir nas relações condominiais para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório”. 

Disponível em http://www.conjur.com.br/2015-set-16/condomino-direito-defesa-antes-multado-decide-stj. Acesso em 17 set. 2015.